売り出し中の不動産の買主が見つかったら、売主と買主の間で「売買契約」を結びます。
売買契約の内容と、売買契約時に作成する売買契約書の中で確認すべきポイントについて解説します。
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売買契約とは？
不動産売却における「売買契約」とは、売主の持つ不動産の権利を買主に移し、買主から売主へ代金を支払う契約のことを指します。
実は売買契約は口頭でも成立するものなので、契約書を作成しないといけないわけではないのですが、一般的には「売買契約書」を作成し、書面で契約を交わします。
売買契約書は不動産業者が作成し、売主・買主・不動産業者が揃った場で読み合わせ、内容の説明を行い、売主・買主の双方が納得したところで契約書に記入・押印・印紙の貼付を行うことで、契約成立となります。
売買契約書の中で確認すべきポイント
売買契約書は、不動産売買の契約を結ぶ大事な書類であり、大きな金額が動くものになりますので、内容をしっかりと確認し、納得してから記入や押印を行いましょう。
とはいえ、専門用語がいっぱいでよくわからない部分が多いと思います。
しかし、以下のように分解して考えれば、確認するべきポイントが明確になります。
- 不動産の情報(所在地・面積)
- 金額(売買代金(1㎡あたりの単価)・手付金と残代金の額および支払日時など)
- 売主の負担・責任(境界の明示と実測図作成・負担(抵当権・賃借権など)の削除・危険負担(引き渡し前の天災など)・瑕疵担保責任・公租公課(固定資産税・都市計画税))
- 買主の負担・責任(所有権移転登記の申請手続きに必要な費用・引き渡し日以降の固定資産税や都市計画税・買主が住宅ローンに通らなかった場合の契約解除)
- 契約違反の場合の契約解除・違約金
実際に、売買契約書(例)を見ながらどこにどんなことが書いてあるのか、どんな点を確認すれば良いのかを解説していきます。
売買契約書は不動産適正取引推進機構発行の「不動産売買の手引. 平成 29年度版」内のものをお借りしてしています。
不動産の情報(所在地・面積など)
①登記簿の記載による不動産の情報
売買契約書の上記部分は、登記簿上に記載されている不動産の情報が記載されています。
不動産には、「登記簿上に記載された地積」と「実際の地積」が異なる場合も多くあります。
場合によっては、引き渡しまでに売主が実測を行い、「登記簿上の地積」と「実測した地積」の差分を精算する形を取ります。(次に説明する②の部分)
ここでは、登記簿上に記載された地積や所在地と、売買契約書の記載に誤りがないことを確認しましょう。
②実測による不動産の情報
売買契約書の上記部分は、測量を行って実測値を出した場合に記載されます。
不動産売却時に、必ず測量を行わないといけないかと言うと、そういうわけではありません。
登記簿に記載された地積で売買価格を決めることもできます。(測量せず、登記簿上の地積から算出した価格で売買することを「公簿売買」といいます)
郊外の場合、都市部に比べて地価が安く、測量費用をかけても売買価格が大きく変わらない場合も多いため、あえて測量は行わずに「公募売買」を選ぶ場合も多いようです。
ただし、測量を行うかどうかは売主・買主の間で決めておく必要があります。(後でトラブルになるケースを避けるため)
測量を行わない場合は、売買契約書の実測欄は記載されないので、確認も不要です。
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金額
不動産売買では大きな金額が動くため、金額に関する部分は絶対に確認が必要です。
売買代金や手付金などの様々な費目に分かれるため、なかなか理解しづらいですが、下記の項目については必ずチェックしましょう。
売買代金・手付金・中間金・残代金
売買契約書の上記部分は、売買代金や、手付金・中間金・その残りの代金(それぞれ売買代金の一部)について、金額や支払日が記載されています。
それぞれの代金について解説します。
手付金
手付金は、売買契約が成立した時に、買主から売主に支払われるお金です。
一般的には、手付金は売買代金の一部として、後ほど支払われる売買代金からは、手付金の分が差し引かれます。
ただし、「手付金は売買代金の一部である」と法律で決まっているわけではないので、売買契約書にそうした記載があるかを確認する必要があります。
手付金は、簡単なようでいて、実は様々な性質を持たせることのできるものになっていますので、
売買契約を結ぶ際には、手付金の性質をはっきりさせておく必要があります。
手付金の性質① 「解約手付」
売買契約において、手付金について特別な定めを設けなければ、手付金は「解約手付」の性質を持ちます。
解約手付とは、買主は手付金を放棄することで売買契約を解除でき、売主は手付金の2倍を買主に支払う(手付金を返金＋同額を支払う)ことで売買契約を解除できるというもので、法律で定められています。
手付金の性質② 「損害賠償の上限を決める」
売買契約の内容として定めておくことで、
買主もしくは売主が売買契約を解除した場合でも、手付金の金額分だけの支払いで解約が可能になります。
この場合は、どちらかが損害賠償を起こして、手付金の金額以上を請求することはできません。
このような契約にするのが一般的ではありますが、法律で定められているわけではないため、売買契約時には手付金と損害賠償額について確認した方が良いです。
手付金の性質③ 「損害賠償とは別に支払われる違約金」
一般的には、②のように「損害賠償額の上限を手付金の金額にする」ことが多いですが、手付金と損害賠償は別物として扱うこともできます。
買主もしくは売主の都合で契約解除となった場合に、手付金を支払い、さらに別で損害賠償が発生するというケースです。
あまり無いパターンとは思いますが、売買契約時には必ず確認しておきましょう。
手付金の性質④ その他
上記①～③以外にも、売買契約で定めれば、手付金に他の性質を付加することもできます。
売買契約後にトラブルとならないよう、手付金にどういう性質を持たせるのか(どういう意味合いの費用にするのか)を売主・買主納得できる形で定めて、認識を共有しておきましょう。
中間金
中間金は、内金とよばれる場合もあります。
売買代金の一部を、一度に全額精算ではなく、何度かにわけて支払うものです。
売主・買主の取り決めによって、中間金(内金)を何回支払うのか、いくらずつ支払うのか、いつ支払うのか等を決めて、売買契約書に記載します。
残代金
売買代金から、手付金(手付金も売買代金に含める場合)・中間金(内金)を差し引いた残りの代金です。
通常は、一括で精算します。
支払日は買主の住宅ローン審査結果が出る日より後に設定します。(住宅ローンを利用する場合)
土地代金の単価
売買契約書の上記部分は、測量を行う場合に、登記簿上の地積と実測が異なった場合の土地単価が記載されています。
1㎡あたり(もしくは1坪あたり)の単価を定めておき、登記簿上の地積より実測の方が大きかった場合は「単価×地積の差分」を売買価格にプラス、登記簿上の地積より実測の方が小さかった場合は「単価×地積の差分」を売買価格からマイナスします。
測量せずに売買する場合(公募売買)は、特に記載はありません。
売主の負担・責任
不動産の引き渡しまでに、売主がする責任のあること・売主がする責任のないことについての記載もチェックしておきましょう。
境界の明示
売買契約書の上記部分は、「境界の明示義務」について記載されています。
売主には、売却する不動産と、その不動産が隣接している土地や道路との「境界」を明示する法律上の義務があります。(「境界明示義務」といいます)
登記簿に記載された地積を元にして売買価格を計算する「公募売買」の場合であっても、境界の明示義務はあります。
境界明示の方法にはいくつかありますが、測量図(確定測量図・現況測量図のいずれか)もしくは筆界確認書を作成するのが一般的です。
また、不動産業者によっては、「境界を明示せずに売買するという特約」を売買契約書に明記している場合もあるようですが、引き渡し後にトラブルがあり、売主の瑕疵担保責任を問われる可能性もあるため、基本的には境界明示は行うべきです。
負担(抵当権・賃借権など)の削除
売買契約書の上記部分は、「買主の所有権行使の邪魔になる負担(抵当権・賃借権など)を削除する義務」について記載されています。
ここでいう負担とは、
売主が住宅ローンなど何かしらの債務のために、不動産を担保にしている場合の「抵当権」や、不動産を賃貸物件として利用していた場合の「貸借権」などを指します。
抵当権が設定されたまま買主に所有権を移した場合は、もし売主のローン返済などが滞った場合に、すでに買主の所有であるにも関わらず、不動産を差し押さえられてしまいますので、買主に所有権を移す前に抵当権を削除しなければなりません。(抵当権抹消登記を行う)
また、賃貸物件として貸し出している不動産などの場合は、賃借人に貸し出したまま収益物件として売り出すこともできますし、賃借権を削除して売ることも出来ます。
賃借権を削除してから売る場合には、買主に所有権を移す前に、賃借権を削除する必要があります。(そのために、不動産を貸し出している賃借人との賃貸借契約を終了する必要があります)
危険負担(引き渡し前の天災など)
売買契約書の上記部分は、不動産引き渡し前に、天災など売主・買主の責任でない理由によって不動産に損害が出た場合の負担・契約解除について記載されています。
引き渡し前に、天災などの売主・買主の責任でない理由によって不動産に損害が出た場合のために、一般的には「危険負担」の特約を売買契約書に明記します。
危険負担とは、天災などの理由で不動産が損壊した場合に、売主・買主のどちらかが修繕費用を負担したり、修繕できない場合には契約解除が可能とする特約です。
一般的には、修繕費用などは売主が負担し、修繕困難な場合などは売主・買主のどちらからでも契約解除が可能になるようにします。
瑕疵担保責任
売買契約書の上記部分は、瑕疵担保責任ついて記載されています。
瑕疵担保責任とは、不動産引き渡し後に「瑕疵(売主も買主も気づいていなかった不具合)」が見つかった場合、売主が負う賠償責任のことです。
売却時に売主が気づいている不具合については告知義務があるので、買主に伝えておく必要があります。(違反した場合は告知義務違反となり、損害賠償をしなければならない場合があります)
しかし、売主も気づいていなかった不具合の場合は、告知義務違反にはなりません。
その代わりに、期間を定めて、その期間内に瑕疵が見つかった場合は、売主が賠償責任を負うというのが「瑕疵担保責任」の趣旨です。
期間は売主・買主の間である程度自由に決められますが、売主が不動産業者(宅建業者)の場合は2年間と決まっています。不動産業者以外の方が売主の場合は、一般的には3ヶ月～2年の間にすることが多いようです。また、売主・買主が合意すれば免責(瑕疵担保責任なし)にすることもできます。
手付解除
売買契約書の上記部分は、手付解除について記載されています。
手付解除とは、売買契約後に何らかの事情により契約を解除したい場合に、契約時に定めた期限内であれば契約を解除できるようにすることです。
期限内であれば、買主から売主に手付金を渡し、買主都合で契約を解除する場合には「手付金を放棄する」、売主都合で契約を解除する場合には「手付金の2倍を買主に支払う(手付金を返金＋同額を支払う)」ことで売買契約を解除できるというもので、法律で定められています。
手付解除の期限は、売主と買主の間で決めることが出来ますが、少なくとも1ヶ月以上は設けるのが良いとされます。また、売主が不動産業者(宅建業者)の場合は、期限に関わらず、売主が引き渡しや登記の準備を始めるまでは手付解除可能です。
公租公課(固定資産税・都市計画税)の分担
売買契約書の上記部分は、公租公課(不動産売却においては都市計画税・固定資産税を指すことが多いです)の支払を、売主・買主で分担する方法について記載されています。
公租公課分担の起算日(金額計算を開始する日)は1月1日からにする場合と、4月1日からにする場合があります。
固定資産税・都市計画税は、その年の1月1日時点での所有者に課税されますので、買主の負担分は売主に支払います。
買主の負担・責任
所有権移転登記の申請手続きに必要な費用
売買契約書の上記部分は、所有権移転登記の費用負担について記載されています。
所有権移転登記は、売買する不動産の所有権を売主から買主へ移す手続きで、通常は司法書士に依頼します。
必要書類を準備したり、司法書士への依頼は売主から行いますが、登記にかかる費用は買主が負担するのが一般的です。
手付解除
売買契約書の上記部分は、手付解除について記載されています。
手付解除とは、売買契約後に何らかの事情により契約を解除したい場合に、契約時に定めた期限内であれば契約を解除できるようにすることです。
期限内であれば、買主から売主に手付金を渡し、買主都合で契約を解除する場合には「手付金を放棄する」、売主都合で契約を解除する場合には「手付金の2倍を買主に支払う(手付金を返金＋同額を支払う)」ことで売買契約を解除できるというもので、法律で定められています。
手付解除の期限は、売主と買主の間で決めることが出来ますが、少なくとも1ヶ月以上は設けるのが良いとされます。また、売主が不動産業者(宅建業者)の場合は、期限に関わらず、売主が引き渡しや登記の準備を始めるまでは手付解除可能です。
公租公課の分担
売買契約書の上記部分は、公租公課(不動産売却においては都市計画税・固定資産税を指すことが多いです)の支払を、売主・買主で分担する方法について記載されています。
公租公課分担の起算日(金額計算を開始する日)は1月1日からにする場合と、4月1日からにする場合があります。
固定資産税・都市計画税は、その年の1月1日時点での所有者に課税されますので、買主の負担分は売主に支払います。
買主が住宅ローンに通らなかった場合の契約解除
売買契約書の上記部分は、買主が住宅ローンなどの融資を利用して売買代金支払う場合に、融資が受けられなかった場合の特約について記載されています。
買主が金融機関から住宅ローンなどの融資を受けて売買代金を支払う予定の場合は、多くの場合、売買契約を結んでから融資の審査を受けることになります。
そのため、審査に通らず、住宅ローンなどの融資を受けられないこともあり得ます。
そうした場合のために、融資が受けられなかった場合には違約金なしで売買契約を解除できる特約を明記するのが一般的です。
まとめ
売買契約書は、一見するだけだと、専門用語が多くて分かりづらい・・・読みたくない・・・と敬遠したくなりますが、ポイントだけ抑えておけば、どこにどんな内容が書かれているのかがひと目で理解できるようになります。
売主にとっても買主にとっても、自身の権利や義務が規定された大事な契約が「売買契約」であり、その書類が「売買契約書」ですので、しっかりと内容を確認して納得してから締結できるよう、ある程度の知識は持っておきましょう！
