専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の比較-おすすめの媒介契約を解説

仲介で不動産売却をする場合、不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。

このページでは、

• 媒介契約とは何か？
• 媒介契約の3種類(専属専任媒介契約/専任媒介契約/一般媒介契約)の比較
• どの媒介契約を選ぶべきか？

について解説していきます！

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媒介契約とは？

不動産売却をする際、不動産業者と「媒介契約」を結びます。

媒介契約とは、売主と不動産業者の間で交わされる契約で、宅地建物取引業法で定められています。

媒介契約の内容は、売主が不動産業者に依頼する販売活動の内容や報告方法・報告の頻度、販売が成功した場合の報酬(仲介手数料)など、契約前に明確化しておかないと後々トラブルとなり得る内容です。

国土交通省の「宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款」を基に、不動産業者が媒介契約書を作成し、売主に説明・協議の上契約を交わします。

媒介契約の3種類(専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約)の比較

媒介契約には専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類があり、それぞれ売主と不動産業者の権利・義務が異なります。(下表)

媒介契約を結べる不動産業者の数

媒介契約を結べる不動産業者の数は、専属専任媒介契約と専任媒介契約では1社のみとなっています。

一般媒介契約の場合は複数可で、上限は特に決まっていませんが、一括査定を利用した方は最大6社程度が一般的です。

また、一般媒介契約の場合には、媒介契約を結んでいるすべての不動産業者を公表(媒介契約を結んでいる不動産業者に他の不動産業者名を明かす)する「明示型」と、公表しない「非明示型」があります。

不動産業者側から見ると、専属専任媒介契約や専任媒介契約であれば、自社のみで販売活動が出来て、他の不動産業者に先を越される心配がありません。

そのため、一般媒介契約よりも専属専任媒介契約・専任媒介契約の方がメリットが大きいです。

売主側から見ると、複数の不動産業者に同時に販売活動をしてもらえる一般媒介契約が一番効率が良いように思えます。

しかし、レインズへの登録義務や販売活動の報告義務がなく(後述)、広告費や労力を掛けても他の不動産業者に取られる心配があることから、あまり熱心に販促してもらえないケースもあります。

売主にとってどの媒介契約が一番良いかは、判断が難しいところですが、場合ごとに向いている媒介契約の種類を、このページの最後で解説します。

自分で買主を見つけても良いか

専属専任媒介契約だけがNGで、専任媒介契約・一般媒介契約はOKとなっています。

自分で買主を見つけた場合は、不動産業者に仲介してもらったわけではないので、仲介手数料が発生しません。

不動産業者側としては、売却が決まれば確実に仲介手数料がもらえる専属専任媒介契約が一番メリットが大きいです。

そのため、「専属専任媒介契約にしてくれれば特典をつけます」としている不動産業者も多くいます。

特典の内容は、「～ヶ月以内に売れなければ～円で買取ります」や「仲介手数料を～％割引します」「～万円分の商品券プレゼント」など様々です。

特に「～ヶ月以内に売れなければ～円で買取ります」という特典は、3ヶ月後までには売却して現金化しないマズイという、売却を急ぐ売主にとっては魅力的です。(ちなみに、売却まで3ヶ月も猶予がない場合には買取を選んだ方が良いです⇒「仲介」と「買取」のメリット・デメリット　どっちを選んだら良い？)

売主としては、専任媒介契約・一般媒介契約にして自分で買主を見つけられれば、仲介手数料がかからないため安く済みますが、その分手間もかかりますし、プロに仲介してもらうよりトラブルのリスクは高くなります。

初めての不動産売却で不安な場合などは、自分で買主を見つけることは考えずに、仲介手数料を支払って買主を見つけてもらう方が良いでしょう。

契約期間

契約期間は、

専属専任媒介契約・専任媒介契約が最大3ヶ月(売主が申し出ることで更新可能。自動更新は不可)

一般媒介契約も、法律上の期限の定めはないものの、「標準媒介契約約款」の規定により、一般的には最大3ヶ月(特約により自動更新にすることが可能)

となっています。

一般媒介契約は、法律上は期間に決まりはないのですが、国土交通省が使用するよう指導している「標準媒介契約約款」には3ヶ月以内というような規定があるため、専属専任媒介契約・専任媒介契約と同じ最大3ヶ月と考えておいた方が良いでしょう。

いずれの媒介契約でも、基本的には最大3ヶ月ごとの更新となりますので、不動産業者としても売主としても、あまり変わりはありません。

販売活動状況の報告

専属専任媒介契約の場合は1週間に1度以上、専任媒介契約の場合は2週間に1度以上の販売活動状況の報告が義務づけられています。

一般媒介契約の場合は、報告の義務はありません。しかし、熱心な不動産業者であれば自主的に報告を行ってくれる場合もあります。

ちなみに販売活動報告の方法は決まっていないため、書面でも電話でもメールでも良いことになっていますが、多くの場合は書面での報告が行われています。

報告書の内容も決まったものはありませんが、主に「どのような販売活動をしたか(折り込みチラシを～部配布/登録した不動産サイトの閲覧数など)」「問い合わせ件数」「内覧件数」「折衝中のお客様の反応や状況」などをまとめることが多いです。

不動産業者としては、販売活動状況の報告をするのは手間ではあります。しかし、販促のためには売主と密なコミュニケーションを取った方が良いのも事実です。そのため、本当に売りたいと思っているのであれば、たとえ一般媒介契約であっても、自主的に報告をしてくれる不動産業者もいます。逆に、やる気のない不動産業者だと専属専任媒介契約なのに報告をしなかったり、遅れたりする場合もあります。

売主としては、販売状況を知るためにも、なるべく細目に状況報告を受けたいところです。

もし、一般媒介契約でも自主的に報告を行ってくれる不動産業者なら信頼できそうだと分かりますし、

逆に、専属専任媒介契約や専任媒介契約なのに報告がない不動産業者の場合は媒介契約を考え直した方が良いです。

レインズ(不動産流通標準情報システム)への登録義務

専属専任媒介契約の場合は媒介契約から5日以内、専任媒介契約の場合は7日以内にレインズに登録する義務があります。

一般媒介契約の場合はレインズへの登録義務がないため、自主的に登録してくれる業者は少ないのですが、売主から登録してもらえるよう依頼することも可能です。

実は不動産業者の中には、レインズへの登録をあまりしたがらない業者もいます。

その理由は、レインズに登録して他の不動産業者が買主を見つけた場合と、自社で売主も買主も見つけた場合では仲介手数料が倍違うからです。

自社で売主も買主も見つけた場合には、「売主から受け取る仲介手数料」と「買主から受け取る仲介手数料」の両方が得られます。(不動産業界では「両手」と呼ばれます)

買主は他の不動産屋が見つけた場合には、「売主から受け取る仲介手数料」しか得られません。(不動産業界では「片手」と呼ばれます)

レインズに登録して他の不動産業者にも買主を探してもらった方が、早く見つかる可能性が高いですし、売主の希望する条件での取引ができる可能性が高いのですが、それだと不動産業者の利益が減る可能性があります。

そのため、悪質な不動産業者になると、専属専任媒介契約や専任媒介契約であっても、レインズに登録しなかったり、

登録したとしても、他の不動産業者からの問い合わせに対して、「商談中」と嘘をついて紹介を拒否してしまうケースもあるようです。

こうした行為を防ぐために、2013年以降、各レインズが「登録物件の正当な理由のない紹介拒否行為の禁止」を利用規程に追加し、違反した場合には利用停止やレインズ会員からの除名などの処分ができるようになりました。

これにより、レインズへの登録をしなかったり、紹介拒否を行う悪質な不動産業者は減りましたが、まだ完全になくなったわけではありません。

しかしこれも、2016年から売主がレインズを閲覧できるようになったことで、売主が不動産業者の不正をチェックできるようになりました。

レインズに登録した物件には「取引状況欄」があり、公開中・書面による購入申込みあり・売主都合で一時紹介停止中の3種類のいずれかを選択するようになっています。

3種類のうち、公開中以外の2つの場合には、紹介拒否を行えるルールになっていて、逆に公開中の場合には、他の不動産業者からの紹介を拒否できないルールになっています。

そのため、悪質な不動産業者が紹介拒否をするためには、購入申し込みが無いにも関わらず「書面による購入申込みあり」にしたり、売主からの申し出が無いにも関わらず「売主都合で一時紹介停止中」にする必要があります。

売主が定期的にレインズを確認して、公開中以外のステータスになっていたら担当者に確認することで、不正はすぐに分かるようになりました。

このように、面倒ではありますが、売主がしっかりとチェックすることで、悪質な不動産業者の被害に遭うリスクは昔より格段に減っています。

売主としては、専属専任媒介契約・専任媒介契約を結んだ場合には期日内にきちんとレインズ登録が済んでいること、そしてその後も定期的にレインズを閲覧して「公開中」以外のステータスになっていたら担当者に確認するようにしましょう。

一般媒介契約の場合は、レインズに登録してもらえるよう依頼してみて、登録してくれる不動産業者と登録してくれない不動産業者がいれば、登録してくれる業者の方が信頼できると判断できます。もし登録してもらえた場合には、専任媒介契約時と同様に、定期的にレインズを閲覧して「公開中」以外のステータスになっていたら担当者に確認するようにしましょう。

不動産業者にとって一番メリットがあるのは専属専任媒介契約

3つのうち、不動産業者に一番メリットがあるのは専属専任媒介契約です。

専属専任媒介契約と専任媒介契約は、1社だけの契約となるので、契約期間(最長3ヶ月間 売主の意向により契約更新可能)内であれば他の不動産業者に媒介契約を取られてしまう心配がありません。

そのため、多くの不動産業者は専属専任か専任媒介契約を取りたいと考えています。

では、専属専任媒介契約と専任媒介契約のどちらの方がより良いかというと、これは専属専任媒介契約に軍配が上がります。

専属専任媒介契約と専任媒介契約の大きな違いは、売主が自分で買主を見つけてきても良いかどうかです。

専任媒介契約の場合は、売主が自分で買主を見つけた場合、仲介手数料が発生しません。

せっかく労力と広告費をかけて販促活動をしても、報酬(仲介手数料)を得られなくなってしまいます。

専属専任媒介契約なら、売主が自分で買主を見つけた場合でも、必ず媒介契約を結んだ不動産業者を通して取引することになるので、必ず仲介手数料を受け取ることができます。

こうした理由から、不動産業者は初めから専属専任媒介契約を取りたいと考えているところが多いです。

売主として一括査定を行った場合には、査定してもらった不動産業者のそれぞれから、「うちと専属専任契約を結んでいただけませんか」とアプローチされることになります。

しかし、売主側としては、専属専任媒介契約にした方が良い場合もあれば、一般媒介契約にした方が良い場合もあります。

最後に、売主として、「どんな場合」に「どの媒介契約」を結ぶのが良いのかを解説します。

売却を急ぐ場合/不動産業者が信頼できる場合は専属専任媒介契約がおすすめ

一見すると、売却を急ぐのであれば一般媒介契約で複数の不動産業者に販売活動してもらった方が良いように思いますが、

先述の通り、一般媒介契約だと他の不動産業者に先を越される心配があるため、積極的に労力や広告費をかけてくれる不動産業者が少ないのが現実です。

専属専任媒介契約であれば、契約期間内であれば他の事業者に取られてしまう心配がないので、熱心に販売活動してくれる場合が多く、その結果、早い段階で買主を見つけてもらえることにつながります。

また、専属専任媒介契約を取りたいと考える不動産業者が多いので、「うちと専属専任媒介契約を結んでくれたら、6ヶ月以内に買主が見つからなければ○○円で買取します」といった特典をつけている業者もいます。もし、なるべく高く売りたいけれど6ヶ月以上は待てないという場合なら、こうした特典のある不動産事業者と専属専任契約を結べば、最低でも6ヶ月後には決まった金額で売却ができるし、うまくいけば希望額で購入してくれる買主が見つかる可能性もあります。

一括査定などで複数の不動産事業者から査定を受けたり相談をする過程で、この不動産業者(担当者)なら信頼できると思えた場合も、専属専任媒介契約を結ぶのがおすすめです。

ただし、専属専任媒介契約を結んだら、その契約期間は他の不動産業者に変更できません(不動産業者に非がある場合は別)ので、信頼できる不動産業者かどうかはしっかり見極めましょう。

条件の良い不動産の場合/ある程度売却期間に猶予がある場合は一般媒介契約がおすすめ

駅から近い、通勤・通学がしやすい立地、築浅の物件など、条件が良い不動産の場合は、どの媒介契約であっても売れやすいです。

こういった場合は、一般媒介契約を結び、複数の不動産業者にいっぺんに販売活動をしてもらうことで、より条件の良い買主を見つける方法がおすすめです。

また、すでに新居に住んでいる場合や、相続した家など使っていない不動産を売る場合など、売却期間に猶予がある(売却を急がない)場合は、

まずは一般媒介契約で複数の不動産業者に販売活動を行ってもらい、信頼できる不動産業者が見つかったら、その業者と専属専任媒介契約を結ぶという流れが一番失敗が少なく、おすすめの方法です。