本気で不動産売却活動をしてくれる信頼できる不動産屋の探し方

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不動産屋探しは一括査定がおすすめ

仲介で不動産売却をすると決めたら、仲介を依頼する不動産業者を探す必要があります。

いきなりですが質問です！

不動産屋探しってどうやってすると思いますか？

不動産売却が初めての方だと、

①近くの不動産屋に実際に行って相談する

②大手不動産会社のホームページから査定依頼をする

などが最初に浮かぶのではないでしょうか？

私も初めはそうでした。

しかし現在主流となっているのは、不動産の一括査定を利用することです。

一括査定とは、複数の不動産屋に同時に査定依頼を出すことができる仕組みです。

不動産売却の一括査定サイトというものがいくつかありますので、それを利用して査定依頼を出すことで、複数の不動産屋から査定額を提示してもらうことができます。

おすすめはスマイスターという一括査定サイトです。

スマイスターには、全国の1,000社以上の不動産業者が登録していて、その中から一度に最大6社の査定を受けることができます。

自分の足で6社の不動産屋を周るのはかなり大変ですし時間もかかってしまいますが、スマイスターのような一括査定サイトであれば、自宅にいながら査定依頼できます。

また、不動産会社のホームページから直接査定依頼をすることもできますが、この場合は1度に1社にしか依頼できません。一括査定サイトには、大手不動産会社から、地元の不動産会社まで様々な不動産業者が登録していますので、大手に依頼したいと考えている方も一括査定がおすすめです。

売り出し期間に余裕がある(目安は6ヶ月以上)なら、最初は一般媒介で契約するのがおすすめ

一括査定を依頼すると、複数の不動産業者(スマイスターの場合は最大6社)から連絡があります。

基本的には電話連絡となりますので、電話対応が面倒だと感じるかもしれませんが、少し我慢して対応しましょう。

それぞれの業者は、横のつながりはありません。そのため、A社の質問に答えたことやA社にお願いしたことを、残りのB社～F社にも同じく伝える必要があります。

何度も同じことを話すのは面倒ではありますが、この時の不動産業者の対応で、「熱心に販売活動をしてくれる不動産業者(担当者)なのか」「信頼できる不動産業者(担当者)なのか」「その不動産業者の得意とする不動産と自分の売りたい不動産が合致しているか」を見極めるのが大事です。

不動産売却は、動く金額が大きいですし、少しでも高く売るためには不動産屋選びがかなり重要です。

また、一括査定を行って、各社から査定額を提示してもらったら、媒介契約を結びます。

媒介契約とは、売主と不動産仲介業者との間で結ばれる、仲介を依頼する契約です。

一括査定や、媒介契約を結ぶのには料金はかかりません。無料で出来ます。

料金がかかるのは、媒介契約を結んだ不動産業者の仲介で買主が見つかり、無事に売買契約を結べた時です。

つまり、ちゃんと不動産が売却できた時に初めて料金がかかるので、一括査定を依頼したり、媒介契約を結ぶ段階で費用を用意する必要はないので安心です。

媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

それぞれについての詳しい解説は上記記事で行っていますが、売却を急いでいない場合(6ヶ月以上は猶予がある場合)はまずは一般媒介契約を選ぶのがおすすめです。

一般媒介契約の場合は、複数の不動産業者に同時に販売活動を行ってもらうことが出来ます。

専属専任媒介契約と専任媒介契約の場合は、1社だけに販売活動を依頼する形になるので、一般媒介契約の方が買主の目に触れる確率は高くなります。

ただ、一般媒介契約には大きく分けて3つのデメリットがあります。

1つは、不動産業者のやる気の問題です。

複数の不動産業者に同時に販売活動をしてもらっても、最終的に売買契約を取れるのは1社だけです。そのため、広告費をかけて販売活動をしても無駄になってしまうかもしれないと考え、あまり積極的に動いてくれない不動産業者もいます。

特に大手の場合は、営業マンが取ってきた媒介契約が「専属専任媒介契約」でないと上司から怒られるような風土のところもあるようです。

2つ目は、販売活動の経過報告を行う義務がないことです。

専属専任媒介契約では1週間に1度以上、専任媒介契約では2週間に1度以上、不動産業者から売主へ販売活動状況を文書で報告する義務があります。

しかし、一般媒介契約の場合はその義務がないので、売主からは不動産業者が本当に動いてくれているのかが分かりづらくなってしまいます。

逆に、義務がないにも関わらず、定期的に文書や電話・メール等での状況報告をしてくれる不動産業者なら信頼できると判断できます。

3つ目は、レインズへの登録義務がないことです。

レインズとは、不動産業者間での情報を共有するためのシステムです。

つまり、レインズに登録することで、A社に伝えた情報を全国の不動産業者に瞬時に情報共有することができ、他の不動産業者に相談した買主にも購入してもらえる可能性が高まります。

ただし、一般媒介契約であっても、レインズに登録する義務がないだけで、してはいけないわけではありません。一般媒介契約を結んだ業者に対して、レインズへ登録してもらえるようお願いしておきましょう。

これら3つのデメリットを踏まえても、まずは一般媒介契約をおすすめする理由は、本当に熱心に販売活動をしてくれる不動産業者(担当者)を見極める必要があるからです。

一般媒介契約は、複数の不動産業者がそれぞれ熱心に販売活動をしてくれるのであれば、専属専任媒介契約・専任媒介契約よりも販売力の高い契約方法です。

さらに、もし一般媒介契約を結んだ会社のすべてが熱心に販売活動をしてくれなかったとしても、良い動きをしてくれた不動産業者が1社でもいれば、今度はその業者と専属専任媒介契約を結ぶことで、良くない不動産業者と専属専任媒介契約を結ぶリスクを避けることができます。

まとめると、信頼できる不動産業者を選ぶ方法は、

①不動産売却の一括査定サービスを利用して、複数の不動産業者に査定してもらう

②複数の不動産業者と一般媒介契約を結ぶ

③一般媒介契約を結んだ業者の中で良い動きをしてくれた1社と専属専任媒介契約を結ぶ

となります。

今すぐ売却して現金化する必要があるなら「買取」　3ヶ月程度の猶予があるなら最初から「専属専任媒介契約」がおすすめ

6ヶ月も猶予がなく、「3ヶ月後には売却して現金化できないと困る」もしくは「借金の返済などですぐにでも売らないといけない」という場合には、一般媒介は選べません。(選ぶことはできますが、メリットが少ないです)

すぐにでも売却をしたい、すぐ売却して現金化できないと困るという場合は、「仲介」ではなく「買取」を使いましょう。

買取なら、不動産業者に査定してもらって、買取価格に納得できればすぐに買い取ってもらって現金化することができます。(最短なら査定の翌日に現金化可能な場合も)

内覧対応などの手間もかかりませんし、引き渡し後のトラブル対応なども必要ありません(瑕疵担保責任がないため)。

ただ、仲介で売った場合よりも売却額は10%～30%程度下がります。これは不動産業者が買い取った後にリフォームをする等して、利益を載せて再販売するためです。

売却で得られる金額は下がってしまいますが、急ぎの場合は買取を選ぶメリットが大きいです。

仲介と買取のメリット・デメリットはこちらの記事でも詳しく解説しています

6ヶ月は待てないけれど、3ヶ月～5ヶ月程度なら売却までの猶予があるという場合なら、「専属専任媒介契約」を選ぶのがおすすめです。

先に書いたとおり、6ヶ月以上の猶予があれば、信頼できる不動産業者(熱心に販売活動をしてくれる業者・担当者)を見極めるために、先に一般媒介契約で複数の不動産業者に販売活動をしてもらい、その中で一番良い不動産業者を選んで専属専任媒介契約を結ぶという方法が一番良いです。

しかし、6ヶ月も時間をかけられない場合には、最初から、信頼できる不動産業者と専属専任媒介契約を結ぶ必要があります。

一括査定を申し込み、各業者の担当者からヒアリングを受けたり、査定結果を聞く際に信頼できる不動産業者かどうかを見極めましょう。

具体的には、査定結果を出した根拠をどれだけ説明してくれるか(説明できるか)を確認します。

下記のようなデータを具体的に示してくれる程、信頼できる不動産業者(担当者)であると判断できます。

• 売りたい不動産の売却難易度(ヒアリングされて答えた内容や、その他の調査結果、相場などから判断)
• 需給バランス(同じエリアで売り出し中の不動産や、購入希望者がいるか など)
• 過去1年間の販売事例(その不動産業者の直近の販売事例)
• 同じエリアで売り出し中の不動産の状況(売り出し価格や、売り出してからの期間、内覧の状況など)
• 同じエリアや同様の不動産を購入したのはどんな人か(家族構成、年齢など)
• どれくらいの期間で売れそうか(過去の事例や相場、そのエリアで購入希望者がいるかなどから判断)

不動産業者が査定額を提示する時に、こうしたデータを示して説明してくれれば、かなり信頼度が高まりますし、売主側から質問した時にしっかり答えられる業者でも信頼できます。

ですが、根拠もないのに、媒介契約を取るためだけに、高い査定額を出してくる不動産業者もいるようなので、そうした業者とは媒介契約を結ばないように注意しましょう。

また、専属専任媒介契約を結ぶ際には、「仲介手数料」の値下げ交渉をしてみるのもアリです。

仲介手数料は、法律で「上限」が決まっているだけなので、不動産業者の判断で値下げすることは可能です。

不動産業者側も専属専任媒介契約にしてもらえればメリットがあるため、値下げ交渉に応じてくれる場合もあります。

ただし、しつこい交渉は印象を悪くしてしまうので、言ってみて断られたら諦めましょう。