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測量をして価格を決める「公募売買」と測量せずに価格を決める「実測売買」
土地や、土地と建物などの不動産を売却する際には、土地の面積によって売却額が変わります。
そのため、不動産売却時には当然、売りたい土地(と建物)の面積が分かっている必要があります。
不動産の登記簿には、登記時に測量した面積が記載されています。
この面積を元にして売買価格を決めることを「公募売買」と言います。
しかし登記簿上の面積は、実際の面積とずれていることも多いため、改めて測量を行った上で売買価格を決めることを「実測売買」と言います。
なぜ登記簿と実測の面積がずれるの？
不動産の測量は必ず必要？
公募売買というものが存在していることからも分かる通り、不動産売却時に必ず測量をしないといけないわけではありません。
測量には数十万円以上の費用が必要になり、一般的には売主負担となります。
そのため、売主としてはなるべくなら測量せずに、公募売買で測量費用を浮かせたいと考える方が多いでしょう。逆に買主としては、測量して正確な面積を出してもらった上で購入したいと考えます。
測量するかしないか、公募売買か実測売買か、については明確な決まりがあるわけではありませんので、売主と買主が納得する形で決めることになります。
都市部では測量して「実測売買」 郊外地では測量せず「公募売買」が多い
一般的には、地価の高い都市部では、少し面積が変わるだけで売買価格が大きく変わるため、測量することが多いようです。
逆に地価の安い郊外地では、測量してもあまり売買価格に影響がなく、しかも測量費用の方が高くつくこともあるため、測量せずに公募売買とすることが多いようです。
公募売買(測量しない場合)と実測売買(測量する場合) それぞれの注意点
測量する/しない、公募売買/実測売買はどちらを選んでも良いのですが、どちらを選んだ場合でも注意しないといけない点があります。
引き渡し後にトラブルになってしまうのを避けるためにも、事前にしっかり確認しておきましょう。
公募売買(測量しない場合)の注意点
- 公募売買でも境界の明示義務はある
売主には、境界の明示義務があります。
「境界の明示」とは、隣接する土地との境界を明らかにして、買主に示すことです。
隣地が民有地であれば、その土地の所有者と立ち会って、境界確認書や筆界確認書と呼ばれる書類を交わしたり、境界標を打つことで境界を明示します。
隣地が官有地(道路や水路など)であれば、その所有者である市区町村/都道府県/国の職員などと立ち会って明示図面を作成し、承認を受けます。
混同してしまいやすい「測量」と「境界の明示」ですが、実際は別物であり、測量を行わない「公募売買」の場合であっても、境界の明示は必要ですので注意しましょう。
※ただし、大手不動産業者などでは、境界明示を行わないという特約を売買契約書に明記する場合もあるようですので、媒介契約を結んだ不動産業者に確認しておきましょう。
実測売買(測量する場合)の注意点
- 測量の対象となる部分を明確にする(私道やセットバック部分を含めるか？)
- どの程度の測量が必要なのかを売主・買主で意思統一する(確定測量が必要か現況測量でも良いのか)
- 測量費用を売主・買主どちらが負担するのかを明確にする
- 実測面積と登記簿面積が異なった場合に登記簿上の面積を直す登記を「地積更生登記」というが、これをするかどうかを明確にする(義務はないので、一般的には行わないことも多い)
測量の対象となる部分を明確にする(私道やセットバック部分を含めるか？)
所有している土地の一部を、道路として提供している場合、その道路は「私道」と呼ばれます。土地が私道となるには様々な要因がありますが、「建物を建てるのには、道路に2メートル以上接している土地でなければならない」という法律があり、それを満たすために土地の一部を私道にした場合などが考えられます。
同様に、建物を建てるために土地が接している必要のある道路(接道)は、幅員4メートル以上のものでなければならないというのも法律で定められています。もし接道の幅員が4メートル未満の場合は、幅員4メートル以上となるように、敷地を後退させます。この後退させた敷地部分のことを「セットバック」と言います。
私道やセットバックは、売買する土地の一部ではありますが、建物を建てることはできない部分ですので、売買価格を決めるために測量する際、これらの部分を含めるかどうかを、売主と買主の間で明確にしておく必要があります。
どの程度の測量が必要なのかを売主・買主で意思統一する(確定測量が必要か現況測量でも良いのか)
不動産売却のために行う測量は、隣地との境界を確定した上で面積を測り、測量図を作成するもので、「土地境界確定測量」と言います。
土地境界確定測量で作られる測量図には、下記の3種類があります。
| 種類 | 内容 |
|---|---|
| 確定測量図 | 民有地・官有地含めてすべての隣地との境界を、それぞれの所有者の立ち会いのもと確定した上で、作成された測量図。一番信頼性が高い。 |
| 地積測量図 | 法務局で取得できる測量図(地積測量図のない土地も多くある)。登記記録に記載された地積(土地の面積)とその計算方法が載っている。 |
| 現況測量図 (官民査定省略) | 民有地との境界だけを立ち会いのもとで確定した上で、作成された測量図。官有地との境界確定には数か月以上の時間がかかるため、官民査定(官有地との境界確定)を省略して現況測量図を作成することも多い。 |
| 現況測量図 (境界確認なし) | 民有地・官有地のどちらとも境界確認をせずに作成された測量図。民有地の持ち主が立ち会いに応じてくれなかった場合などに、塀などで区画された敷地の面積を測量して作成する。 |
不動産売却時に使える測量図は、「確定測量図」もしくは「現況測量図(官民査定省略)」です。
確定測量図が、最も正確で一番信頼性が高い測量図ではありますが、作成期間が3～4ヶ月以上、費用が60万円～80万円程度(面積などによって変わります)かかります。
測量すると決めた場合は、確定測量図が必要なのか、現況測量図(官民査定省略)でも良いのかを、売主と買主の間で意思統一しておきましょう。
測量費用を売主・買主どちらが行うのかを明確にする
測量にかかる費用は、一般的には売主負担とすることが多いですが、法律で決まっているわけではなく、買主負担としたり、折半にすることもできます。
どちらがどう負担するのか、売主と買主の間で明確にしておきましょう。
「地積更生登記」を行うかどうかを明確にする
実測面積と登記簿面積が異なった場合に登記簿上の面積を直す登記を「地積更生登記」と言います。
地積更生登記は義務ではないので、一般的には行われない場合も多くあります。
地積更生登記を行うか、行う場合は売主・買主のどちらが登記費用を負担するかも明確にしておきましょう。(一般的には売主負担)
まとめ
不動産売買の際には、不動産の測量は必ず必要なものではありません。
売主と買主の双方が納得していれば、測量せずに売買することもできます。(ただし境界確定は必要)
測量せずに売買価格を決める「公募売買」と、測量して売買価格を決める「実測売買」には、それぞれ注意点もあるため、どちらの方法を選ぶのかを考える際に、このページの内容を参考にして頂ければ幸いです。
