不動産売買(仲介の場合)の流れの中で、売主・買主それぞれが準備するもの、依頼するものをまとめました。
基本的には、仲介を依頼した不動産業者と相談しながら進めることになりますので、すべて自分で考える必要はありませんが、どんな準備が必要なのか大まかに把握しておきましょう。
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売主・買主それぞれが準備・依頼する必要のあるもの
売主も買主も、どちらも準備・依頼する必要のあるものは下記のとおりです。
仲介業者(不動産屋)
売主は不動産売却の仲介をしてくれる不動産業者を探し、媒介契約を結びます。
不動産業者の探し方は下記記事を参考にしてください。
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買主は不動産購入の仲介をしてくれる不動産業者を探し、媒介契約を結びます。
買主と不動産業者の間で交わす媒介契約にも、売主の場合と同様に専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類がありますが、多くの場合、一般媒介契約を結びます。
売主だけが準備・依頼する必要があるもの
売主だけが準備・依頼する必要があるものは下記の通りです。
リフォーム
リフォームをしてから売り出したり、もしくはリフォームしてから引き渡す場合は、リフォーム業者に依頼する必要があります。
リフォームは必ずしないといけないわけではありません。
たとえば買主が自分でリフォーム・リノベーションしたい方だった場合は、老朽化した家でも問題なく売れます。
リフォームが必要かどうかについては、不動産業者ともよく相談した上で決めましょう。
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公租公課(固定資産税や都市計画税)の確認
不動産売買の場で使われる「公租公課」とは、多くの場合、固定資産税や都市計画税のことを指します。
固定資産税や都市計画税は、その年の1月1日時点での不動産所有者が支払う義務があります。
そのため、不動産を売却する場合は、不動産の引き渡し日を基準にして、売主と買主で分担して支払います。(買主は自分の負担分を売主に渡し、売主がまとめて支払います)
この時、1月1日を起算日にして計算する方法と、4月1日を起算日にして計算する方法がありますので、どちらにするかを決めた上で、売買契約書に明記しておく必要があります。
売主は、売主と買主それぞれの負担金額を計算しておきましょう。
境界の明示
売主には、境界の明示義務があります。
隣地が民有地であれば、その土地の所有者と立ち会って、境界確認書や筆界確認書と呼ばれる書類を交わしたり、境界標を打つことで境界を明示します。
隣地が官有地(道路や水路など)であれば、その所有者である市区町村/都道府県/国の職員などと立ち会って明示図面を作成し、承認を受けます。
すでに境界の明示ができている不動産の場合は、改めて行う必要はありません。
また、境界の明示を行わずに引き渡すという特約をつけて売買を行う場合もあるようですので、不動産業者にも確認しましょう。
混同されがちですが、境界の明示と測量は別です。
測量は義務ではありませんが、境界の明示は売主の義務ですので注意しましょう。
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負担の消除(抵当権や賃借権の消除)
買主が所有権を行使する妨げになるものは、引き渡し前になくしておく必要があります。
具体的には、賃貸物件として貸し出している場合に、借主との賃貸借契約を終了して立ち退いてもらったり、銀行などが抵当権を持っている場合に、抵当権抹消登記を行うといったことが必要になります。
ただし、賃貸経営を買主が引き継ぐ場合などは、負担の消除を行わずに引き渡す旨を売買契約書に特約として明記する場合もあります。
賃貸借契約を終了してから引き渡す場合は、引き渡し前までに契約を終了し、借主の退去、明け渡しまで完了しておく必要があります。
住宅ローンの担保として抵当権を設定している不動産で、不動産を売却してお金でローン返済する場合は、売買代金の支払い後に、ローンの支払いと抵当権抹消登記を行います。
測量・地積更生登記(土地家屋調査士)
実測売買を行う場合は、測量を土地家屋調査士に依頼します。
測量した面積と、登記簿上の面積が異なっていた場合は、地積更生登記も行います。(売主・買主が不要と判断すれば地積更生登記は行わないこともあります)
測量や地積更生登記にかかる費用は、売主と買主のどちらが負担しても良いのですが、一般的には売主負担となることが多いです。
買主だけが準備・依頼する必要があるもの
買主だけが準備・依頼する必要があるものは下記の通りです。
所有権移転登記(司法書士)
売主から買主へ所有権を移すための、所有権移転登記を司法書士へ依頼します。
一般的には買主が依頼し、費用も買主が負担します。
住宅ローン(金融機関)
買主が不動産を購入する際に、住宅ローンを利用する場合は、銀行などの金融機関に住宅ローンの申し込みを行います。
