「実測売買」を行う場合は、測量をしてから不動産売買価格を決めることになります。
測量と言っても、どんなことをして、いくらかかるのか、期間はどれくらいなのか、など初めは分からないことだらけですよね。
そこでこのページでは、実測売買を行うと決めた売主が知っておくべき測量のアレコレを解説していきます！
測量をしてから売買価格を決める「実測売買」と、測量をせずに売買価格を決める「公募売買」の違いは下記記事で解説しています。
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不動産の測量は必ず必要？実測売買と公募売買の注意点
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不動産売却(実測売買)時に必要な測量の種類
測量の種類には、土地確定測量と現況測量の2種類があります(現況測量は、民有地との境界確定を行うか否かでさらに2種類に分かれます)。
| 境界確定測量 | 隣接するすべての民有地・官有地の所有者の立ち会いのもとに境界確定を行う測量方法 |
| 現況測量 | 隣接するすべての民有地の所有者の立ち会いのもとに境界確定を行う(官有地との境界確定は行わない)「官民査定省略」と、民有地・官有地共に境界確定を行わない「境界確認なし」の2種類に分かれます。 |
公募売買の場合には、いずれの測量もせずに売却することも出来ますが、
実測売買の場合には、「境界確定測量」もしくは「官民査定省略の現況測量」を行う必要があります。
上の表の通り、最も正確な面積を出せるのは「境界確定測量」です。
境界確定測量を行うことで、民有地・官有地を含めたすべての隣接する土地や道路との境界を確定した「確定測量図」を作成できます。
実測した面積と登記上の面積が異なる場合に行う「地積更生登記」には、確定測量図が必要です。
また、すべての隣接地との境界を確定できるため、民有地・官有地どちらとの間でも境界トラブルになるリスクを減らすことができます。
現況測量には2種類ありますが、境界確認なしの現況測量で作成した現況測量図は、不動産売却時に使えません。
実測売買をするには、最低でも隣接する民有地との境界は確認し、官民査定省略の現況測量図を作成する必要があります。
ただし、現況測量図では地積更生登記はできませんし、官民査定を省略した場合は隣接する官有地との間で境界トラブルになるリスクが残ります。ただ、境界トラブルに関しては、民有地との境界で起こることが多いため、官民査定省略でも問題ないと考える買主も多いようです。
実測売買をする場合は、できれば境界確定測量を行うのが望ましいですが、費用も時間もかかってしまうため、売主・買主が納得すれば官民査定省略の現況測量だけで済ませる場合もあります。
費用や時間については後述します。
不動産の測量は土地家屋調査士に依頼する
測量の専門家というと、測量士を浮かべる方も多いと思いますが、測量士は登記を目的とした測量はできません。
不動産売買に係る測量を行うのは、測量士ではなく土地家屋調査士です。
実測売買を行う場合は、土地家屋調査士に、測量と(境界確定測量の場合は)登記を依頼します。
土地家屋調査士への依頼は、仲介先の不動産業者から紹介される場合も多いですし、自分で探して依頼することも可能です。
不動産の測量(境界確定測量・現況測量)にかかる費用(例)
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境界確定測量 ＋ 地積更生登記 |
約60万円～110万円 |
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現況測量 (官民査定省略) |
約25万円～40万円 |
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現況測量 (境界確認なし) |
約10万円～ |
※土地面積が100㎡ 隣接地4カ所程度の場合
測量および登記にかかる費用は、土地家屋調査士に支払う報酬額になりますが、現在は土地家屋調査士の報酬は自由化されているため、依頼先によって費用が異なります。
また、同じ面積であっても、必要な資料の有無や立ち会いの問題などによって、かかる費用が変わってきます。上表の金額は費用の目安になります。
費用の内訳や、他の費目については下記サイトで詳しく解説されていましたので、参考にしてください。
⇒http://www.office-takeda.net/category/1268034.html
不動産の測量費用は売主負担？買主負担？
特に決まっているわけではありませんが、一般的には売主が負担する場合が多いです。
ただし、市街地の駅前など人気の高い不動産の場合は、購入後に買主負担で測量を行う場合もあります。
どちらが測量費用を負担するかは売主・買主の間で納得する形で決めましょう。
不動産の測量(境界確定測量・現況測量)にかかる期間
| 境界確定測量 | 1ヶ月半～3ヶ月以上 |
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現況測量 (官民省略) |
1ヶ月～2ヶ月程度 |
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現況測量 (境界確認なし) |
3日～5日程度 |
境界確認なしの現況測量であれば、1週間もかからず終えることもできるようですが、立ち会いが必要な場合は数か月間以上かかってしまいます。
特に官民立ち会いも必要な境界確定測量の場合は、半年以上もかかってしまうこともあるため、早めに依頼しておく必要があります。
不動産の測量(境界確定測量・現況測量)の流れ
境界確定測量、現況測量それぞれの流れは下記の通りです。
境界確定測量
①測量に必要な資料の調査・取得
法務局や市町村役場で、資料(公図・登記簿謄本・共同担保目録・地積測量図・建物図面など)を取得し、調査します。
②隣接地の所有者へ事前説明・了承を得る
隣接する民有地・官有地の所有者へ、測量を行う旨の事前説明を行い、立ち会いなどの了承を得ます。
③現地での事前調査
①で取得した資料と照らし合わせて、現地の状況を調査・確認します。
④隣接地所有者立ち会いのもと境界の確定
隣接する民有地・官有地それぞれの所有者立ち会いのもとで境界を確定します。
⑤確定した境界に境界標を埋設
④で確定した境界に、境界標を埋設します。
⑥図面・境界確認書(筆界確認書)の作成
確定した境界をもとに図面を作成し、また、隣接地所有者と共に署名捺印した境界確認書(筆界確認書)を作成します。
境界確認書(筆界確認書)は2通作成し、売主と隣接地所有者が1通ずつ持ちます。
⑦登記
作成した図面や書類をもとに、地積更生登記などの登記を行います。
現況測量
①測量に必要な資料の調査・取得
法務局や市町村役場で、資料(公図・登記簿謄本・共同担保目録・地積測量図・建物図面など)を取得し、調査します。
②隣接地の所有者へ事前説明・了承を得る
隣接する民有地の所有者へ、測量を行う旨の事前説明を行います。
③現地での事前調査
①で取得した資料と照らし合わせて、現地の状況を調査・確認します。
④現地測量
実際に現地で測量を行います。隣接地所有者の立ち会いは不要です。
⑤図面の作成
測量した結果をもとに図面を作成します。
