不動産引き渡しのために売主が準備する事と引き渡し当日にやること

売買契約を結んだら、決めた期日までに不動産の引き渡しを行います。

不動産引き渡し当日には、売主・買主・不動産業者・司法書士・金融機関が一同に会して、様々な代金の精算や登記、そして引き渡しまで同日で行うのが通例です。

不動産引き渡し当日までの事前準備として、売主自身が書類や登記費用などを用意したり、売主と買主立ち会いで現地確認をしたり、やらなければいけないことがたくさんあります。

準備が間に合わずに、期日までに引き渡しができなかった場合は債務不履行となり、違約金が発生してしまうこともあるので、しっかりと準備をしておきましょう。

このページでは、売主が行う事前準備の内容と、引き渡し当日に行うことについて解説します。

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不動産の引き渡し日はどうやって決める？

不動産の引き渡しとは、一般的には、売主から買主へ所有権を移転し、建物の鍵や必要書類を受け渡すことを指します。

では、不動産の引き渡し日はいつになるのかというと、民放の規定上は売買契約を締結した時点で所有権が移転されます。

しかし、売買契約を締結した時点では、まだ売買代金の支払いが終わっていないことが多いので、一般的には売買契約書に「特約」として、売買代金全額の精算が終わった時点で所有権が移転するものとする旨を記載します。

こうした特約と共に、代金支払いの期限・手付解除・住宅ローン利用時の特約なども記載し、売主・買主の利益を守り、リスクを回避できるような内容にします。

売買契約書の内容と注意点は、下記の記事で詳しく解説しています。

不動産の引き渡し日前までに売主が行う準備

売買契約書に記載した、不動産の引き渡し日までに、売主が行う必要のある準備について解説します。

不動産引き渡し日までに準備ができていないと、場合によっては売買契約の不履行となり、契約解除および違約金の支払いが必要となってしまいますので、期日に間に合うように早めに準備を進めましょう。

所有権移転登記に必要な書類を用意する

先述のように、不動産の引き渡しには、所有権を売主から買主へ移転することが含まれます。

所有権移転は、買主が指定する司法書士に「所有権移転登記」をしてもらうのが一般的な方法です。

司法書士への依頼は買主側が行いますが、売主も必要書類を用意する必要があります。

抵当権の抹消の準備

引き渡す不動産に住宅ローンなどの抵当権が設定されている場合は、引き渡し前に抵当権を抹消する必要があります。

住宅ローンの残債が残っている場合は、残債を一括で支払った後、融資元の金融機関から抵当権抹消に必要な書類(弁済証書や借用書)を受け取ります。

その書類を司法書士に渡し、抵当権抹消登記を申請してもらうことで、抵当権が抹消できます。

こうした、住宅ローン残債の支払い⇒抵当権抹消に必要な書類(弁済証書や借用書)の受け取り⇒抵当権抹消登記　の一連の流れは、不動産引き渡し当日に行います。

そのため、事前準備として、不動産引き渡し日には金融機関担当者にも弁済証書や借用書を持参して立ち会いをしてもらうよう連絡しておく必要があります。

境界明示や測量

まず、売主には境界の明示義務がありますので、基本的には隣地との境界を明示する(隣地が民有地であれば境界確認書や筆界確認書と呼ばれる書類を交わしたり、隣地が官有地であればその所有者である市区町村/都道府県/国の職員などと立ち会って明示図面を作成し、承認を受けます)必要があります。

※ただし、不動産業者によっては、境界明示を行わずに引き渡すという特約を売買契約書に記載する場合もあるようです

対して、測量は義務ではないため、必ず行わないといけないものではありません。

測量を行ってから実測面積に基づいて売買価格を決めることを「実測売買」、測量を行わずに登記簿に記載された面積に基づいて売買価格を決めることを「公募売買」と言います。

売主、買主の双方が納得していれば、どちらでも選べます。

もし測量をして「実測売買」を行う場合は、測量に時間がかかるため、早めに取り掛かる必要があります。

境界明示や測量については下記の記事で詳しく解説しています

引越しや貸借人の退去

売主が居住中の物件を売却する場合は、引き渡しまでに引越しをして、引き継ぐ設備以外は撤去した状態で引き渡します。

また、貸し出し中の物件を売却する場合は、引き渡しまでに貸借人の退去が完了している必要があります。

現地調査

売買契約を締結する前にも内覧を行いますが、売買契約後に再度、売主・買主・不動産業者(売主と不動産業者はどちらかだけの場合も)で現地調査(現地確認)を行います。

売買契約で取り決めた、撤去する設備や引き継ぐ設備、修繕することになっている点などが契約通り守られていることを確認します。

また、売主が引越し後であれば、内覧の時に見られなかった家具撤去後の物件を最終確認する機会でもあります。

公租公課の計算

公租公課とは、固定資産税、都市計画税などの租税や負担金を指して言います。

固定資産税、都市計画税は、その年の1月1日時点の所有者が支払うことになっています。

そのため、引き渡し前日までが売主負担、引き渡し当日以降は買主負担として計算し、買主負担分を売主に支払うことで精算します。

計算を始める起算日を1月1日からにする場合と4月1日からにする場合があり、どちらかに決めて売買契約書に明記します。

公共料金、管理費などの計算

電気・ガス・水道などは、売主が転居したら止めておき、止めるまでの期間分の料金を支払います。

あとは買主が転居した時に開通の手続きをして使い始めればOKなので、その場合は特に日割りの精算なども不要です。

また、集合住宅の場合の管理費も、場合によっては日割り精算することもあります。

引き渡し当日に行うこと

引き渡し日当日に行うことを解説します。

お金の精算、登記、引き渡しなどをすべて同日に行うため、準備に漏れがあったり、忘れ物があると当日中に終わらなくなってしまう可能性もありますので、入念な事前確認を行いましょう。

引き渡し当日は、まず売主・買主・不動産業者の担当者・司法書士・売主が住宅ローン融資を受けている金融機関の担当者(住宅ローン残債がある場合)・買主が住宅ローン融資を受ける金融機関の担当者(住宅ローンを利用する場合)などの関係者が1ヶ所に集まります。

集まる場所は、金融機関、もしくは不動産会社・司法書士の事務所などになります。

全員が集まった後、下記のような流れで不動産引き渡しを行います。

①買主から売主へ代金残債(もしくは全額)を支払う

売買代金から手付金や中間金を引いた、代金残債を、買主から売主へ支払います。

手付金や中間金の支払いをしていなかった場合は、売買代金の全額を買主から売主へ支払います。

この際、買主が住宅ローンを利用する場合は、ローンが実行されて、まずは買主の口座にローン全額が入金されます。

その後、買主の口座から売主の口座へ振り込まれ、売買代金の支払いが完了します。

②売主から買主へ領収書と所有権移転登記に必要な書類の引き渡し

売買代金の授受が終わったら、売主側で領収書を発行し、買主へ渡します。

また、売買代金の精算が終わった後は所有権移転登記や抵当権抹消登記を行いますので、登記に必要な書類(権利証など)を司法書士に渡します。

③住宅ローン残債の支払い(売主の住宅ローン残債がある場合)

引き渡しする不動産に、売主の受けた住宅ローン残債がある場合は、一括で精算します。

④司法書士が登記を行う(売主の抵当権抹消登記、買主の抵当権設定登記、売主から買主への所有権移転登記)

売主の抵当権抹消登記、買主の抵当権設定登記、売主から買主への所有権移転登記などを、司法書士が行います。

引き渡し日当日に登記申請を完了させるため、当日は登記にかかる時間を考慮してスケジュールを組む必要があります。

⑤公租公課などの精算・司法書士へ登記費用の支払い

先に計算しておいた公租公課の日割り分、必要な場合は公共料金・管理費などについても精算します。

また、司法書士への登記費用の支払いを行います。

⑥必要書類・鍵などの引き渡し

引き渡す不動産に関する、設備の説明書・保証書や検査済証、測量をした場合は実測測量図などの必要書類と、建物の鍵を売主から買主へ渡します。

⑦不動産業者に仲介手数料を支払う

最後に、不動産業者に仲介手数料を支払います。

仲介手数料の金額は、下記の速算式で求められます。

取引額200万円以下の場合⇒取引額の5%＋消費税

取引額200万円を超え400万円以下の場合⇒取引額の4%＋2万円＋消費税

取引額400万円を超える場合⇒取引額の3%＋6万円＋消費税

詳しくは下記記事で解説しています。

まとめ

不動産の引き渡しが終われば、不動産売却も完了です！

事前準備など大変な部分もあると思いますが、最後まで気を抜かず、トラブルなく完了させられるように頑張りましょう。