【不動産業者】不動産の販売活動の内容ってどんなもの？【売主】

依頼する不動産業者を決めて、媒介契約を結んだら、いよいよ不動産の販売活動を開始します。

基本的にはほとんど不動産業者がやってくれるので、売主としては内覧対応ぐらいしかやることはないですが、
やはり自分の大事な不動産ですから、不動産業者がどんな風に販売活動をしてくれているのか気になる方が多いと思います。

また、一部売主の対応が必要な販売活動もありますので、それも知っておきましょう。

このページでは、不動産業者が行っている販売活動の内容と、売主が行う必要のある販売活動について解説します。

Sponsored Link

＞switch 通信速度 目安＜

媒介契約の種類によって「販売活動の義務」が違う

不動産業者・売主の行う販売活動の内容を解説する前に、媒介契約の種類によって異なる「販売活動の義務」について解説します。

売主が媒介契約を結んだ不動産業者は、その不動産を販売するために、様々な販売活動を行いますが、
販売活動の中には、媒介契約の種類によっては必ず行う義務があったり、逆に義務ではなかったりするものがあります。

媒介契約(専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約)によって、「義務」か「義務でない」かが変わる販売活動は下表のとおりです。

レインズへの登録も、業務処理の報告も、売主としては行ってもらうに越したことはありません。

特にレインズは、登録しておけば、媒介契約を結んだところ以外の不動産業者経由でも買主が見つかる可能性が高くなります。

一般媒介契約の場合は、「レインズへの登録」と「業務処理の報告」共に義務はありませんが、一般媒介契約でも自主的に行ってくれる良い不動産業者もいますし、そうでなくても売主から不動産業者に依頼できますので、ぜひ依頼しておきましょう。

ちなみに、最初から専属専任や専任媒介契約を選べば全部やってくれるから良いのでは？と思う方も多いと思いますが、一般媒介契約を選ぶ方がメリットが大きい場合もあります。

詳しくは下記記事を参考にしてください。

不動産業者の行う販売活動の内容

不動産業者の行う販売活動には、下記のようなものがあります。

• レインズに不動産情報を登録する
• 不動産ポータルサイトに不動産情報を登録する
• 不動産業者のホームページに不動産情報を登録する
• 新聞折り込みなどのチラシを作成・配布する
• 現地販売会(オープンハウス)を実施する
• 内覧を実施する
• 業務処理の報告

レインズに不動産情報を登録する

レインズとは、全国の不動産業者が閲覧できる不動産売買サイトのようなものです。

つまり、不動産業者だけが見られるSUUMOやHOME'Sみたいなイメージですね。

※2016年からは、売主も自分の不動産の情報だけは閲覧可能になりました

レインズに不動産情報を登録することで、全国の不動産業者からも情報を閲覧することができるようになります。

それによって、買主候補を探せる範囲が格段に上がります。

不動産ポータルサイトに不動産情報を登録する

不動産ポータルサイトは、SUUMOやHOME'Sなどの、一般の方が使う不動産情報サイトのことを指します。

先に紹介した「レインズ」の場合は、他の不動産業者からの閲覧や問い合わせを狙った販売活動ですが、
不動産ポータルサイトの場合は、不動産の購入を考えている買主に直接閲覧してもらったり問い合わせをもらうことを狙った販売活動です。

不動産業者のホームページに不動産情報を登録する

ほとんどの不動産業者は、自社のホームページを持っていて、そこに売り出し中の不動産情報を掲載します。

ただ、不動産業者のホームページは閲覧数も少なく、あまり販促効果は期待できません。

また、不動産業者から「インターネットに掲載開始しました」と言われたけれど、実は不動産業者のホームページに掲載しただけだったということもあるようです。

不動産業者のホームページに掲載しただけではあまり意味がないので、他の不動産ポータルサイトやレインズへ登録されていることをしっかり確認しましょう。

新聞折り込みなどのチラシを作成・配布する

不動産売却で、一番効果のある販売活動と言われているのが「新聞折り込みなどのチラシ」です。

不動産ポータルサイトやレインズなどのインターネットを使った販売活動の方が、広範囲に売り込みできて販促効果が高いと思われがちですが、
昔ながらの「チラシ」経由での問い合わせや購入が多いのが現実です。

なぜチラシの効果が高いかの理由はいくつか考えられますが、やはり一番は、『近所の方に購入されることが多いから』です。

遠くに引っ越して新居を構える方もいますが、現在住んでいる家の近所で住み替えをする方の方が多いため、近隣へのチラシ配布から買主が見つかることが多いです。

現地販売会(オープンハウス)を実施する

購入希望者に建物の中を見てもらったり、不動産業者が対面で説明するのが「現地販売会」や「オープンハウス」です。

「現地販売会」と「オープンハウス」は、どちらもほぼ同じ意味で使われますが、不動産業者によっては、現地販売会＝主に新築住宅の場合　オープンハウス＝主に中古住宅の場合　というように使い分けられることもあるようです。

チラシと同じく、売り出し中の不動産であることを近隣の方にアピールする効果もあります。

ただし、現地販売会(オープンハウス)が行えるのは、売主がすでに新居に越している場合など、すでに空家になっている場合だけなので、まだ居住している状態で販売活動をしている場合は、次に紹介する「内覧」で対応する必要があります。

内覧を実施する

内覧は、その名の通り、購入希望の方(購入を検討している方)に実際に建物の中を見学してもらうことです。

現地販売会(オープンハウス)を行っている場合でも、購入希望者からの希望があれば、日程を調整して内覧を行います。

また、売主がまだ住んでいる場合だと、現地販売会(オープンハウス)を行うことができませんが、内覧は必ず行います。

不動産の販売活動の最終関門が、この「内覧」であり、内覧で気に入ってもらえれば、購入まで至る可能性がぐっと高まります。

売主がまだ住んでいる家を売る場合には、不動産業者と一緒に売主も「内覧対応」をすることになります。

内覧のために売主が準備しておくべきこと(後述)もありますので、不動産業者と協力して、しっかりと準備をした上で内覧対応を行いましょう。

業務処理の報告

専属専任媒介契約・専任媒介契約の場合には、行った販売活動の内容を、不動産業者から売主に報告する義務があります。

また、一般媒介契約の場合でも義務がないだけで、自主的に行ってくれる不動産業者もいますし、そうでなくても売主から依頼することもできます。

報告の期間も決まっていて、専属専任媒介契約の場合は1週間に1度以上、専任媒介契約の場合は2週間に1度以上の報告が義務付けられています。

売主の行う販売活動の内容

売主の行う販売活動には、下記のようなものがあります。

• 不動産業者からの「業務処理の報告」を受けて販売活動状況を確認する
• 売却する不動産にまだ住んでいる場合は「内覧対応」を行う

不動産業者からの「業務処理の報告」を受けて販売活動状況を確認する

専属専任媒介契約の場合は1週間に1度以上、専任媒介契約の場合は2週間に1度以上の頻度で、不動産業者から「業務処理の報告」を受けます。

「業務処理の報告」とは、不動産ポータルサイトの閲覧数や問い合わせ数、レインズ経由で他の不動産業者から問い合わせがあった件数や内容、チラシの配布数、内覧の申し込み状況などの、販売活動の状況を報告するものです。

売主としては、この「業務処理の報告」を見て、不動産業者の働きぶりや、売り値が適正かなどを確認できます。

もし思うように売れなかったり反響がない場合は、どこに原因があるのかを見極めて、売り値を下げたり、媒介契約を結ぶ不動産業者を替えるなどの対応が必要になります。

売却する不動産にまだ住んでいる場合は「内覧対応」を行う

不動産業者の行う販売活動のところでも書きましたが、売却する不動産にまだ住んでいる場合は、内覧対応も行います。

内覧対応と言っても、基本は、購入希望者が内覧する時に立ち会うだけではありますが、
内覧次第で購入が決まることも多い、大事な販売活動ですので、内覧前にキレイに掃除をしたり、購入希望者から聞かれるであろう質問の答えを用意しておくなどの事前準備が大切です。

特に掃除が大切と言われていて、トイレ・風呂・キッチンなどの水回りは清潔にし、なるべくなら内覧時だけでも物は置かずに生活感を感じさせないようにするのが良いと言われます。

内覧時の事前準備と当日対応の方法については、下記の記事を参考にしてください