知っておかないと痛い目を見る！不動産売却にかかる諸費用まとめ

不動産売却には、様々な費用がかかります。

これを考慮せずに売り出し価格を決めてしまうと、せっかく売却できたのに、「ローン残債分に足りない！」「新居の頭金が払えない！」という事態になりかねません。

不動産売却にかかる諸費用は意外と高いので、あとで後悔しないように、売り出し価格を決める前にきちんと把握・計算しておきましょう！

このページでは、不動産売却にかかる諸費用にはどんなものがあるか、それぞれいくらかかるのか、について解説していきます！

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不動産を売却する時にかかる諸費用一覧(売主負担のもの)

不動産仲介手数料

不動産仲介手数料は、不動産業者に売却の仲介を依頼し、その不動産業者経由で売却ができた場合に支払う必要があります。

仲介ではなく買取の場合は必要ありません。

仲介手数料の上限金額は、法律(宅地建物取引業法)によって下記のように決まっています。

取引額200万円以下の金額⇒取引額の5%以内＋消費税

取引額200万円を超え400万円以下の金額⇒取引額の4%以内＋消費税

取引額400万円を超える金額⇒取引額の3%以内＋消費税

つまり、売却額3000万円の不動産だったら、3000万×3%＝90万円＋消費税が上限ってこと？と考えたくなりますよね？

しかしそうではないのがややこしいところです。

売却額3000万円の場合は、(200万円×5%)+(200万円×4%)+(2600万円×3%)=96万円＋消費税が上限になります。

計算方法がややこしいのですが、売却額全体を「200万円以下の部分」、「200万円を超えて400万円以下の部分」、「400万円を超える部分」に分けて考える必要があります。

売却額全体が3000万円の場合、①200万円以下の部分の5%を計算(200万円×5%)⇒②200万円を超えて400万円以下の部分の4%を計算(200万円×4%)⇒③400万円を超える部分の3%を計算(2600万円×3%)⇒①②③の合計を計算(合計96万円＋消費税)　という流れで仲介手数料の上限金額を計算します。

しかし、プロの不動産業者はもっと簡単に計算できる方法(速算式)を使っています。

速算式を使っても、法律で規定されている計算方法と同じ計算結果になりますので、売主が不動産仲介手数料を計算する場合にも速算式を使う方が楽です。

速算式は下記の通りです。

取引額200万円以下の場合⇒取引額の5%＋消費税

取引額200万円を超え400万円以下の場合⇒取引額の4%＋2万円＋消費税

取引額400万円を超える場合⇒取引額の3%＋6万円＋消費税

売却額3000万円の場合は、3000万円×3%+6万円=96万円＋消費税となり、先ほどの計算結果と同じになっているのが分かります。

計算結果は同じで、計算するのが格段に楽になりますので、自分で仲介手数料を計算する際にも速算式を使うのがおすすめです。

仲介手数料は上限が決まっているだけで、上限金額よりも安くしてはいけないという決まりはありません。

そのため、不動産業者によっては「うちと専属専任媒介契約を結んでくれたら仲介手数料を割引します」といったサービスをしているところもあります。

仲介手数料は数十万以上もかかる高額なものなので、割引してもらえるならそれに越したことはありません。

信頼できる不動産業者がいくつかあって迷っている場合には、仲介手数料を安くしてくれる業者と専属専任媒介契約を結ぶのもアリです。

各媒介契約の違いと、おすすめの媒介契約についてはこちら

信頼できる不動産業者の見分け方についてはこちら

また、販促のために折り込みチラシを作って配布したり、WEB広告を出稿したりする際の費用は、仲介手数料に含まれています。

ただし、売主から不動産業者に依頼した、特別な広告・遠隔地への出張などの費用は、仲介手数料とは別に請求することが認められています。

そのため、売主側からは特別なことは依頼していないのに、不動産業者から仲介手数料と別に広告費を請求された場合は内容を確認しましょう。

住所変更登記の費用(必要な場合のみ)

不動産売却をする際には、所有権移転登記が必要になります。

この所有権移転登記をするとき、発行から「3ヶ月以内の印鑑登録証明書の住所」と「登記簿上の住所」が一致している必要があります。

新居に引っ越した後の場合など、登記簿上の住所と印鑑登録証明書の住所(現住所)が異なる場合には、「登記簿上の住所」を「印鑑登録証明書の住所(現住所)」に変更する、『所有権移転登記』が必要になります。

所有権移転登記は自分で行うことも出来ますが、多くの場合は司法書士に依頼して手続きを代行してもらいます。

この際にかかる費用は、司法書士による書類手続き費用＋税で1万円～2万円程度です。

抵当権などの抹消登記の費用(必要な場合のみ)

抵当権とは、住宅ローンなどを使って金融機関からお金を借りる際に、もしお金を返済できなくなった時のための担保として不動産を設定することをいいます。

抵当権を設定する際には、抵当権設定登記を行います。

住宅ローンなどの支払いが終わった(完済した)ときには、もう不動産を担保にしておく必要はなくなります。

ただし、住宅ローンなどの支払いが終わっても、自動的に抵当権設定登記が消えるわけではありませんし、金融機関がやってくれるわけでもありません。住宅ローンなどの借主が、自分で抵当権設定登記を消す必要があります。

ただ、住宅ローンなどを完済していれば、抵当権設定登記を消さないままでいてもあまり問題もないため、そのままにしている方が多いです。

しかし、不動産売却をする際には、必ず抵当権設定登記を消してから所有権移転登記をする必要があります。

この「抵当権設定登記を消すこと」を「抵当権抹消登記」と言います。

抵当権抹消登記は、抵当権設定登記が残ったままになっている場合のみ必要になります。

手続きは司法書士に依頼するか、自分で行うこともできます。

費用は司法書士に依頼した場合で1万円程度です。

譲渡所得に対する所得税、住民税、復興特別所得税(必要な場合のみ)

不動産を売却して得られた利益のことを「譲渡所得」といいます。

譲渡所得は、他の所得とは別で税金(所得税、住民税、復興特別所得税)が計算されます。

譲渡所得は、単純に「買った金額(取得費)-売却した金額(譲渡価額)」というわけではなく、購入した後にリフォームした費用や償却費相当額などを取得費に足して、売却にかかった諸費用(仲介手数料や解体費用など)を譲渡価額に足して、特別控除額も考慮して算出します。

まず、譲渡所得に対する所得税、住民税、復興特別所得税がいくらかかるのかを見てみましょう。

譲渡所得に対する税率は、売却する不動産を所有していた期間によって下記のように変わります。

■長期譲渡所得の場合(売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合)

譲渡所得金額×税率22.1%（所得税15％、住民税5%、復興特別所得税2.1%）

■短期譲渡所得の場合(売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合)

譲渡所得金額×税率41.1%（所得税30％、住民税9%、復興特別所得税2.1%)

売却した年の1月1日時点で、取得から5年を超えていれば税率22.1%、取得から5年以下の場合は税率41.1%がかかります。

では、今度は譲渡所得金額の算出方法を見てみましょう。

譲渡所得金額=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除

譲渡価額は不動産を売却した金額です。

取得費は、その不動産を購入した金額＋リフォームや増築などの改修・増強費用-償却費相当額で計算できます。

譲渡費用は、売却に当たって必要になった諸費用(仲介手数料や建物の解体費用など)です。登記費用や司法書士への報酬、新居への引っ越し費用などは含まれません。

最後の特別控除とは、「所有者が現在住んでいる住宅を売却する場合」もしくは「住まなくなってから3年目の年末までに売却する場合」に特別控除として最大3000万円を譲渡価額から差し引くことができるというものです。「最大」と言っているのは、譲渡価額が3000万円より低い場合には、差し引くことが出来る金額も譲渡価額と同額になるからです。

つまり、簡単に言うと、現在住んでいる家を売る場合や、3年前にあたる年まで住んでいた家を売る場合は、譲渡価額(売却金額)から取得費や譲渡費用を引いた金額が、3000万円以下であれば、税金(所得税、住民税、復興特別所得税)はかかりません。

また、所有者が3年前にあたる年まで住んでいない場合でも、相続した家の場合には、同様に3000万円の控除を受けることができます。

逆に3000万円を超える場合は、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は税率22.1%、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合は税率41.1%がかかります。

境界の明示にかかる費用(必要な場合のみ)

不動産を売却するには、隣地との境界が確定している必要があります。

境界が確定しているかどうかは、「境界標」や「測量図」を見て確認します。

「境界標」や「測量図」がない場合(隣地との境界が確定していない場合)には、測量をして境界を確定してから、買主へ引き渡す場合が多いです。

ただし、不動産売却時には必ず測量が必要なわけではなく、買主が不要と言えば、測量・境界確定をせずに引き渡す場合もあります。

測量・境界確定を行う場合には、土地家屋調査士による測量図作成費用がかかります。

費用は、測量・境界明示(確定)を含めて30～50万円程度かかります。

土地の測量費用(必要な場合のみ)

境界の明示と同様に、「測量図」がない場合に必要になります。

測量図には「確定測量図」と「現況測量図」があり、どちらかがあれば良いのですが、「隣地との境界確認を行わずに作成された現況測量図」しかない場合は、改めて境界確定と測量図作成を行う必要があります。(買主が不要といえば、行わずに引き渡す場合も)

測量・境界確定を行う場合には、土地家屋調査士による測量図作成費用がかかります。

費用は、測量・境界明示(確定)を含めて30～50万円程度かかります。

古家の解体費用(必要な場合のみ)

古家とは、築年数が経っていて、資産価値がほとんどない建物を指します。

現在では、昭和に建てられた建物の場合は「古家」、平成になってから建てられた建物は「中古物件」と呼ばれることが多いようです。

古家と土地をセットで売り出すパターンもありますし、古家を解体して更地で売り出すパターンもあります。

後者の場合は、古家を解体業者に解体してもらう必要があります。

解体費用は、地域や建物によって相場が異なります。

全国平均だと、一般的な在来木造2階建ての場合で床面積の坪単価2.5～3.5万程度のようです。

古家のリフォーム費用(必要な場合のみ)

古家を解体せずに売り出す場合でも、「何もせずに売り出すパターン」と「古家をリフォームしてから売り出すパターン」があります。

後者の場合は、古家をリフォーム業者にリフォームしてもらう必要があります。

リフォーム費用は、リフォーム内容などによって異なります。

印紙代(印紙税)

印紙税とは、法律(印紙税法)に規定された文書に課税される税金で、規定された金額の印紙を文書に貼付することで納税します。

不動産売却時に作成する「不動産売買契約書」にも課税されます。

印紙税額は、「不動産売買契約書」に記載された取引金額によって、下記のように決まっています。

その他(新居への引っ越し費用、印鑑証明・住民票の取得費用など)

住み替えの場合は新居への引越し費用が必要になりますし、売却と新居購入の時期が合わない場合の住み替えには、一時的に賃貸物件に住むための費用なども必要になります。

また、印鑑証明や住民票など、必要書類の取得費用も必要になります。

その他にも、状況に応じて様々な費用が必要になる場合があります。

仲介を依頼する不動産業者とも相談して、何の費用がどのくらいかかるのかを明らかにしておきましょう。